物业公司与小区业主委员会签订了物业服务合同,物业费收取标准为1.5元/月/平方米。谢先生为小区业主,但未交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4320元,并产生滞纳金743元,物业公司催要无果,并多次停掉谢先生家中的电,双方冲突不断升级。2019年3月,物业公司起诉至法院,要求谢先生交纳物业费及滞纳金。谢先生辩称,之所以不交物业费,一是因为家中曾被盗,而物业公司因管理不善,保安门已经损坏长达一年,导致犯罪嫌疑人可以轻易进入住处。二是因为楼上的业主装修,导致家里卫生间漏水及墙体开裂至今仍未修缮完好。最终法院判决谢先生一次性交纳物业费4320元,对原告主张的滞纳金不予支持。

1问:业主家失窃,物业公司有赔偿义务吗?

答:我国《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。虽然谢先生财产损失的直接原因是被他人盗窃,但谢先生的财产受损与物业公司没有维修电子门、未安装维护摄像头等事实存在一定的因果关系,故物业公司应当承担相应的法律责任。

2问:业主擅自改建房屋致使他人房屋漏水和墙体开裂,物业公司有责任吗?

答:谢先生楼上的业主装修,导致谢先生家中漏水和墙体开裂,楼上业主应该对梁先生因此而受到的损失承担赔偿责任。物业公司没有同意或者参与楼上业主改变房屋原结构,亦没有同意该业主延续现状,而是及时通知该业主对破坏的房屋结构予以恢复,且向社区报告,参与组织双方进行调解,尽到了物业公司的义务,不承担连带赔偿责任。

3问:物业服务存在瑕疵,业主可以拒交物业费吗?

答:物业公司与业主委员会签订的物业服务合同,对小区全体业主均具有约束力。合同签订后,物业公司为小区提供了物业服务,业主理应交纳物业费。同时,物业服务是一个不断完善的过程,如果业主认为物业服务存在问题,应该提出改进意见和建议,而不是以拒交物业费形式消极对抗。根据谢先生的举证,物业公司提供的物业服务有瑕疵,宜对物业公司主张逾期交费的滞纳金不予支持。这也提醒广大业主,对于物业服务中的不足和瑕疵,一是积极向物业公司提出好的建议,二是要积极收集证据。如果在庭审中能够证明物业公司部分物业服务不到位,根据公平原则,法院也会对应交的物业服务费用及滞纳金酌情予以扣减。

4问:物业公司能停掉业主家的电吗?

答:在供电合同中,合同双方的主体是电力公司和用电人。只有在经催告后用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人方可以按照国家规定的程序中止供电。物业公司作为小区的物业服务单位,本应为房屋正常使用及提升物业价值提供优质服务及保障,其擅自对业主断电阻碍房屋的正常使用与法律规定和工作职责相悖。一旦发生类似情况,业主可以向当地的物业服务主管部门、街道办事处等反映。如果实在处理不了的话,业主可以通过诉讼的程序去维权,并要求物业公司对造成的损失予以赔偿。

(稿件来源：法制日报，作者单位:江苏省徐州市泉山区人民检察院)